房地產，他們沒告訴你的事 (二)
建材用的好不好？
今天就讓阿部來談談什麼是建材用的好不好，首先要談好建材的時候要先從最最最根本的總價剖開來看看，怎麼說呢，因為一個建案前置作業在購地之前一定會先評估全案總建築成本能否符合市場經濟效益與公司營運利潤，就讓我們來看看建築的成本概估方式:
第一步會先了解所要興建之土地附近週遭區域的行情單價。
第二步會先以土地取得的價格÷可蓋之建築面積=每坪土地成本
第三步估算建築每坪管理費用與雜項支出所須金額=每坪管銷成本
第四步估算建築每坪所須用材之費用=每坪建築成本
第五步每坪土地成本+每坪管銷成本+每坪建築成本=每坪實際總建築成本(未含利潤)。
阿部說的這麼~肉肉長！睡著了嗎？接下來阿部要說的重點終於來了喔！
究竟建材好不好？這攸關所花的建築成本與建案單坪售價究竟要賣多少價？相當重要！因為每個工程細節所用之建築材料都關係著銷售單價的價格與產品的規劃，建築成本究竟是要花6萬還是7萬或者8萬、9萬、10萬…萬等？到底要賣多少價？這門建築成本的深奧學問就在這了。
首先，阿部要告訴你們如何分辨建材好壞的先抉條件，先從售價看建築成本關係，其二從整體建築用料與選料看差異關係。
對於整體建築用料與選料差異關係來分析，其實說簡單很簡單，說複雜還真有那麼一點複雜，光從主體部份就可以從結構與外觀部份說起，主要的主體結構為何？是RC或SRC或SC、或制震、混凝土使用的磅數是多少？預拌廠本身的評價好壞？預拌廠所使用的混凝土的成份？預拌廠等級為何？鋼筋的號數使用量？續接器等級、大小…等。
石材部份就又可分為石材的出產地、石材用量的多寡、密度、色澤差異、成份、外形加工數量、石材施工法與零件…等。
磁磚部份又可分為磁磚出產地、厚度、密度、吸水率、飽和度、窯燒技術色澤差異、倒掛力…等。
金屬飾材的等級又可分為鋁料、鍛造、鑄鐵、不鏽鋼、鍍鈦，而且還包含厚度差異、型號差異、電鍍技術，光是這些用材的工法就跟成本有極大的關係，那就更不用說是價格。
內部部份又可分為從門窗、大門、門鎖、隔間牆、水泥漆品牌、整體廚具品牌規劃、地磚品牌規劃、衛浴設備規劃、水電系統規劃、弱電系統規劃、停車設備規劃、公共設施整體規劃…等。
阿部光說這些林林總總都只是各總類項目而已有些都連扯都還沒扯到，一時之間說都說不完，其實事情真的很簡單，不都是一體兩面嗎？有好就會有壞，有便宜就會有貴，相對於物也是有分，就如同一個香奈兒包、BV包也會有分質量與設計等級的不同當然價格就皆有所不一樣，而且每年價格都還會調漲耶，這也算是精品增值力道，阿部在這提醒，切記建材好壞絕對跟價格有非常大相互關係。
阿部的貼心小叮嚀：數字決定一切，一切不能用數字衡量，善用你的五感去選擇你要的價值。
閱讀延伸:
留言列表
